ישראל מול העולם

חשבנו שזה יהיה מעניין לבדוק איפה ישראל עומדת ביחס למקומות אחרים בעולם מבחינת מצב הדירות להשכרה: ההגדרות החוקיות, יחסי שוכר משכיר, התנאים בשטח, וכ'. המידע המצורף נשלח ע"י גולשים המתגוררים במדינות זרות ומדינות נוספות יועלו בהמשך.

נשמח לשמוע ולעדכן כל מידע נוסף שתרצו להוסיף. 

בלגיה 

בבלגיה חיפוש הדירות מתנהל אחרת מאשר בישראל; בבריסל נהוג לחפש דירות, בעיקר באמצעות העיתון והרגליים, מאחר ומפרסמי הדירות נוהגים לתלות שלט "להשכרה" בצבע כתום זוהר, על חלון הדירה ובכניסה לבניין. באנטוורפן נהוג להשתמש יותר במתווכים, כאשר דמי התיווך משולמים על ידי המשכיר.

כאשר מוצאים דירה. הנוהל המקובל הוא לחתום על חוזה דירה סטנדרטי, לרוב ל-3 שנים אך גם ל-6 ול-9 (החוזה הוא די זהה בכל הדירות למעט שינויים ספציפיים לדירה ) כאשר בד"כ נהוג להכניס סעיף יציאה, במידה והשוכר ירצה לעזוב באמצע החוזה. סעיף זה מאפשר לשוכר לעזוב בהתראה של 3 חודשים מראש, כאשר קיים פיצוי למשכיר בהתאם לזמן היחסי בו התגורר השוכר בנכס. הכוונה היא שאם החוזה הוא לשלוש שנים והשוכר עוזב לאחר שנה,  המשכיר יפוצה בסך של שכ"ד לחודשיים, אם עזב לאחר שנתיים, המשכיר יפוצה בשכ"ד של חודש וכ'. בד"כ משכירים יסכימו לסעיף נוסף בחוזה המאפשר לשוכר להביא שוכר חלופי, בהסכמת המשכיר, ואז להמנע מתשלום פיצוי עבור עזיבה מוקדמת.

אופן הערבות:

שוכר הדירה מפקיד ערבות בסך 3 חודשי שכ"ד בפקדון בבנק על שם החשבון שלו. פקדון זה נועד להוות ערבות לבעל הדירה במידה והשוכר לא משלם, כמו גם ישמש להורדת סכום פיצוי על נזק שעשה לדירה. הפקדון הזה מעוגן בחוק ולכן כאשר אדם שוכר דירה, עליו להציג את מסמכיו ומסמכי השכירות לבנק, הבנק מספק לו מסמכי פתיחת קופת חסכון עליהם יחתמו הוא ומשכיר הדירה.  בסוף תקופת השכירות יכול השוכר לפדות את כספו והריבית שנצברה, לאחר חתימת שני הצדדים. 

כיצד נמנעים סכסוכים ?

לפני הכניסה לדירה יש להביא שמאי לדירה שיבצע הערכה לנכס, (המשולם ע"י שני הצדדים) הקרוי EXPERTIE. הוא בוחן את הדירה, רושם את מצבה, נזקים ובעיות הקיימים בה, מצלם את מצבה הראשוני ומגיש דו"ח לבעל הדירה ולשוכר שישמש אותם בסיום החוזה כגורם צד שלישי. בסוף החוזה מגיע שמאי נוסף שיבחן את מצב הדירה בסיום התקופה. שמאי זה מגדיר מה הנזק שנגרם כתוצאה משימוש סביר ומבלאי טבעי, ומהו הנזק שגרם השוכר. נזקים אלו יופחתו מהערבות שנמצאת בקופת החסכון ויועברו לחשבונו של המשכיר. נוהג זה הוא הנוהל החוקי, למרות שלעיתים מעדיפים שני הצדדים להמנע מהתשלום לצד שלישי ואז מקובל שהשוכר יבחן את הדירה על בעיותיה ויחתים את המשכיר על הבעיות הקיימות כדי שבסיום חוזה יוכל להראות שהנזקים הללו לא נגרמו עקב השימוש שלו בדירה.

שכ"ד נשאר קבוע למהלך השכירות כאשר ברוב החוזים מוגדר אחוז עלייה מסויים אשר בו מותר למשכיר להעלותו לאחר שנה, בד"כ בהתאמה למדד המחירים ולרוב מוגבל מאוד, על מנת שלא יהיו קפיצות בשכ"ד. בסיום החוזה ניתן לשוכר להמשיך את מגוריו בהמשך לתנאי החוזה הקודם עם התאמות למדדי המחירים התואמים לאותה עת.

צרפת -פריז

שכר דירה בפריז לדירת סטודיו במרכז העיר הוא בין 650-850 יורו
בהתאם לגודל.

שוכר הדירה הפוטנציאלי צריך להכין תיקיה (dossier)  של המסמכים הבאים :3 תלושי משכורת, הצהרת שכר מהמעביד, צילומי דרכון ופרטי חשבון הבנק. (לזרים).
בנוסף, חשוב לספק ערב צרפתי ואת כל המסמכים המזהים שלו ותשלומי המס שלו למדינת צרפת.
הפיקדון הוא סכום שנע בין שווי של חודש לחודשיים שכ"ד.
ניתן גם לפנות לסוכניות תיווך ואז יש לשלם עמלה, שהיא גם בסביבות חודש שכר דירה.

כשנכנסים לדירה עושים ספירה של כל הדברים שבדירה והערכה של מצבם.
לדירות מרוהטות יש להודיע חודש מראש לפני עזיבה. לדירה שאינה מרוהטת יש לתת התראה של לפחות 3 חודשים מראש.

אנגליה - לונדון

 על מנת לשכור דירה יש צורך בחשבון בנק, על מנת לפתוח חשבון בנק, יהיה עליכם להשיג ויזת עבודה ומכתב ממקום העבודה.  במידה והשכירות נעשית באמצעות סוכנות, היא תבצע לכם בדיקת  reference שמטרתה היא לבדוק האם אתם נמצאים בחובות, מינוסים בבנק וכיו"ב. במידה ומצבכם הפיננסי הוא שלילי סביר להניח שלא תזכו לשכור באמצעותם. סוכנויות נוטות גם לבקש מכתב המלצה מהמעסיק עם פירוט גובה ההכנסה. במידה ועברתם את מסכת הייסורים הזו, תוכלו לקבל אישור לשכור באמצעותם. לפני הכניסה לדירה  יש לספק פיקדון שווה ערך  לשכר דירה של חודש וחצי, על מנת שיוכל לשמש כערבון לבעיות עתידיות.

נזקים וחוסרים ינוכו מפיקדון זה, אשר משולם במזומן.

בשלב זה נעשית ספירת מלאי של תכולת הדירה. החתימה נעשית אל מול רשימת מלאי: ארונות, טלפונים, כמות הסירים, מחבתות, סכו"ם, ועד לארון התרופות.  היא מקיפה ומכסה כל פריט שנמצא בבית. בעזיבת הדירה חובה על השוכר לוודא את שתכולת הדירה נמצאת. חוסרים יחוייבו מחשבונו של השוכר (מעין מת"ש).

גרמניה - דיסלדורף

מציאת דירה יכולה להיעשות באמצעות עיתונות יומית או לוחות מקוונים. במידה ומצאתם דירה התואמת את צרכיכם ברשותכם למלא טופס בקשה לשכירת הדירה.

אם משכיר הדירה מעוניין לקבל אתכם עליכם לחתום על הצהרת כוונות כי בכוונתכם לשכור את הדירה. רק לאחריה המשכיר יפסיק את פרסום הדירה להשכרה.

השלב הבא יהיה המצאת עותקים של תעודת הזהות (או דרכון אצל תושבים שאינם גרמנים)  תעתיק של משכורת או הצהרה פיננסית, ומכתב אישור מ Schufa שהוא מוסד פרטי שמבצע רישום של פעילויות אשראי והתחייבויות , למשל אם יש לכם חוזה ליסינג על רכב או התחייבויות כלכליות שעלולות להוות סיכון עתידי. לאחר שסיפקתם את האישורים המדוברים והוכחתם שאינכם מהווים סיכון, תוכלו להתקדם לחתימה על החוזה.

החוזים הם די סטנדרטיים, אך בעלי שינויים ספציפים, למשל כאלו המתייחסים לנושא צביעת קירות, תיקונים בבית וכ'. יש בעלי דירות המחייבים את השוכר לחתום על הצהרה שהוא לא גרם נזק לדירות קודמות אך הצהרה כזו היא מאוד נדירה.

מלבד שכ"ד הראשון, יחוייב השוכר בתוספת פקדון ערבות בסך 2,3 חודשי שכ"ד.

במידה והגעתם לדירה באמצעות סוכנות אתם תחוייבו גם בעמלה למתווך.

איטליה - רומא

ברומא נמצאת אוניברסיטת Sapienza שהיא האוניברסיטה הגדולה ביותר באירופה. ריבוי הסטודנטים הוביל למצב של יחסי כוחות לא שווים בין שוכרים למשכירים. הדבר בולט בהתייחסות לסטודנטים מאחר ואלו מגיעים לעיר מכל רחבי איטליה ומקומות אחרים בעולם, הם חייבים לשכור דירה.

שתי הדרכים הנפוצות למצוא דירה ברומא הן באמצעות העיתון, ולוח דירות אינטרנטי (PortaPortese) המזכירים את אתרי הדירות בישראל. הפרסום הוא בחינם. שכר הדירה ברומא לדירת שני חדרים (סלון וחדר שינה) יכול לנוע בין 800-1200 אירו. באזורים סבירים , תלוי במזל.

עקרונית נושא שכירות הדירות מעוגן בחוק, ומשכירי דירות מחוייבים בתשלומי מיסים עבור ההשכרה. מה שקורה בפועל הוא שהרבה דירות מושכרות בצורה שחורה ואינן מדווחות לצרכי מס. איטלקי יכול להצהיר על מישהו שמתגורר אצלו על מנת שהדייר יוכל להרשם בכתובת לצרכי דואר, תשלומים וכ' כך ששוכר עדיין יכול לנהל את חייו וכתובתו תהייה רשומה בערכאות הנכונות, אך בעל הדירה לא דיווח כי הדירה משמת להשכרה ולכן הוא לא ישלם עליה מיסים, יש גם בעלי דירות שלא יעשו גם את זה וידרשו מהדייר להשאיר את שמם על תיבת הדואר. פרוצדורה נוספת שנעשית לעיתים היא השכרת הדירה למספר שוכרים, אך דיווח על שוכר אחד שמוגדר על ידי בעל הדירה.  התנהלות מול המשכיר נעשית בע"פ או בחוזה פנימי לפי הגדרות שנעשות בין המשכיר לשוכר, לעיתים רבות כלל לא מוגדרת תקופת שכירות אלא רק עלות שכר הדירה, השוכר יתגורר בדירה עד אשר ירצה לעזוב או עד שהמשכיר יחליט להעזיב אותו. הנוהג הוא לתת למשכיר פקדון שווה ערך לחודשיים שכ"ד, מראש הנקרא Caparra, שנועד לשמש לתשלום חודשיים שכר דירה במידה והשוכר עוזב מבלי למצוא לעצמו מחליף, או לשאת בעלות נזקים שגרם. ההגדרות לגבי תשלום ההוצאות השוטפות של הדירה, תיקונים ואחזקה מותנים במה שהוסכם בין שני הצדדים, לא נדיר ששוכרים עושים בדירה כבשלהם, מתחלפים ועוזבים מבלי לתקן להחזיר למצב הקודם וכיו"ב, כאשר המשתנה המרכזי הוא מידת האכפתיות של המשכיר.

מסמכים נדרשים

תאורטית שוכר פוטנציאלי אמור להשיג הצהרה פיסקלית  codice fiscale שמהווה מעין ריכוז של המסמכים שלו , מדובר במעין אימות נתוני השוכר. מעשית הרבה משכירים יסתפקו בצילום של תעודת הזהות.

תנאי מחייה יחודיים

ברומא קיים מושג של חדר בודד וחדר זוגי וחדרים גדולים מוגדרים לעיתים כחדר זוגי. משמעות הדבר היא שבאותו חדר יגור יותר משוכר אחד. בדירות ברומא לא נדיר למצוא 3 שוכרים אך בדירות גדולות יהיו גם מקרים של 5 שוכרים ואף יותר.

citip ביקורת דירות להשכרה

שווה להכיר: סעיף יציאה בחוזה שכירות