|
|
חוזה שכירות - סעיף יציאההאם קיימת חובה לסעיף יציאה / עזיבה מהמושכר ?ככלל, התחייבות לעשות עסקת שכירות טעונה מסמך בכתב . החריג לכך מצוי בחוק המקרקעין הקובע כי שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עיסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב. עם זאת, כתיבת חוזה שכירות מסדירה את היחסים בין הצדדים ונותנת לצדדים קו ברור לעניין ההסכמות בנכס המושכר . אחד מערכי חוק החוזים הינו "חופש החוזים ". ערך זה ,נותן לצדדים את היכולת לבוא במו"מ ,להגיע לידי הסכמות והכול תחת עקרון תום הלב . הסיטואציה של מו"מ היא מצב בו הצדדים מנסים לשפר את מצבם להגיע להסדר הטוב ביותר מבחינתם . יחד עם זאת, הסדרים חוזים בלתי מאוזנים הם דבר שבשגרה. מרבית המו"מ מתנהלים מתוך עמדות כוח שאינן שקולות אך מצב זה אינו בא לומר כי מדובר בחוסר תום לב . "תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו, עצמו , אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים "[1] . יחד עם זאת יש לציין, כי קיימים חוקים שלא ניתן להתנות עליהם, בתחום דיני עבודה , עסקאות מכר במקרקעין ועוד . אמת מידה נוספת שבימ"ש בוחן היא האם החוזה לא חוקי - כאשר החוזה נוגד הוראות חוק ובאילו כריתתו , תוכנו או מטרתו הרי זהו חוזה בלתי חוקי . לא כל חוזה בלתי חוקי בטל . ההבחנה נעשית לפי מטרת החוק שהחוזה עומד בניגוד לו . סעיף היציאה קובע, כי שוכר יהא רשאי לסיים את תקופת השכירות לפני הסיום המוסכם ובלבד שימצא שוכר אחר במקומו. רוב בעלי הנכסים קובעים בגוף ההסכם איסור ליציאת השוכר בטרם תום תקופת השכירות ושוללים לחלוטין את סעיף היציאה . אולם, סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, נותן ידו לשוכר וקובע במפורש כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שבידו, גם אם זה נאסר בהסכם השכירות. הסעיף קובע, כי העברת השכירות מותנית בהסכמת המשכיר, אך אם זה מסרב לביצוע העברה וזאת מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, השוכר יוכל לבצע את סעיף היציאה ללא הסכמת המשכיר. באופן היפוטטי, לפי החוק, השוכר היוצא יכול להביא במקומו שוכר חלופי שלא ימצא חן בעיני המשכיר וזה יהיה חייב לספק "טעמים סבירים" ואם לא יהיו כאלו, יכול בית המשפט לכפות עליו להשכיר את הנכס לשוכר החדש . דוגמה נוספת לסעיף יציאה : " ..המשכיר יהא רשאי לפנות את השוכר מהמושכר בהודעה מראש בת 30 יום. עשה כן ,... השוכר לא יהא זכאי לכל סעד ו/או תרופה ו/או טענה ו/או תביעה כנגד המשכיר בעניין זה ". זכות פינוי זו, בהתראה קצרה, ובלא שלשוכר ניתנת זכות מקבילה להודיע על סיום השכירות , אינה סבירה, אינה מכבדת באופן מינימלי את ציפיותיו הסבירות של הצד שכנגד והיא אינה תמת לב. [2] פס"ד דן בהתנהגות הצדדים סביב מו"מ לקראת כריתת חוזה שכירות. לבסוף מוצא ביהמ"ש כי עקב ניהול מו"מ בחוסר תום לב ושלא בדרך מקובלת . זהו הדגש העיקרי בעניין סעיפים בחוזה בכלל ובחוזה שכירות בפרט . יש לשים לב כי החוזה הוגן לשני הצדדים החתומים ובימ"ש עושה שיקול אופקי בין הצדדים . בימ"ש לא בוחן רק את התנהגות הצדדים , תום ליבם , והסבירות אלא גם את ההגינות בחוזה . בהקשר זה יש להפנות לדברי כב' הנשיא לשעבר השופט אהרון ברק ,אשר פסק כי הוראות ס. 12 לחוק . סעיף תום הלב במו"מ לקראת כריתת חוזה, הוראת יסוד במשפט הישראלי מציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות . אין צורך כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה אלא רצון למנוע מצב שבו ינהגו אדם לאדם -זאב . הרצון הוא כי תונהג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם - אדם . חובת תום הלב מחייבת את הצדדים להסכם לנהוג ביושר והגינות וכל זאת ע"י הגשמת ציפיות הצד שכנגד לחוזה . על הצדדים להעלות דרישות שאינן נוגעות בחוסר תום לב , אינן יוצרות התעשרות בלתי צודקת ואינן מניבות פיצוי מוסכם חד צדדי ובין אלו סעיף עזיבה חד צדדי . המידע המובא במאמר נועד לרקע כללי וראשוני בלבד ואינו מהווה משום יעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או להחליף את הצורך לבדוק את הוראות החוק הרלוונטיות (העשויות להשתנות מעת לעת), אין להסתמך ו'/ו לנקוט כל פעולה בהסתמך על מאמר זה מבלי להיוועץ עם עו"ד תחילה .
הכותב הינו עו"ד ליאור סגל ממשרד מוגרבי , סגל עו"ד [1] פס"ד 6370/00 "קל בניין" נ." ע.ר.מ. רעננה", כבוד השופט (בדימוס) אהרון ברק [2] בפס"ד 010801/05 שלומוב אברהם נ. יצחק צרפתי
|