הסכמי שכירות - דבר העו"ד

עסקאות מקרקעין ובכללן שכירויות הנן עניין מורכב אשר אין להקל בו ראש בבואנו לחתום בגינן על הסכם. לעתים תכופות, שוכרים רבים אינם מפנימים את העובדה כי עליהם לקחת אחריות ולדאוג להבטחת זכויותיהם ככל הניתן. האבסורד הוא שכאשר רובנו מתעניינים בהיקשרות בהסכמים מורכבים פחות, כדוגמת ניוד סלולארי, מעבר מכבלים ללוויין וכו' ועוד, אנו מתמקחים, עורכים בירורים ואף יותר מכך. ההשלכות הן מגוונות ולרוב עולות על פני השטח כאשר אנו נתקלים בבעיה לאחר שנקשרנו בחוזה.

מהם "כללי הברזל" בבואנו לחתום על הסכם שכירות?

1. בדיקת בעלות - זוהי הבדיקה הראשונית ואולי החשובה מכולן, חשוב לאמת שהאדם שמציג את עצמו כבעל הדירה, הוא אכן בעל הזכויות המתאימות בה אשר מקנות לו גם את הזכות להשכירה וכי איננו מתחזה. לא אחת, מגיעים לאוזנינו סיפורים בדבר שרלטנים אשר גרמו לאנשים לשלם להם מקדמות בהסתמך על כך שהציגו עצמן כבעלי דירה, ובבוא היום, נעלמו ביחד עם הכסף... בדיקה בסיסית ולא מורכבת ברישומי הרשויות המתאימות (לרוב מדובר בלשכת רישום המקרקעין הידועה גם בשמה מהתקופה העות'מאנית - "טאבו", אך לא רק) תהווה פעולת מנע יעילה שתשיב את השקט לליבכם. לכן, רצוי לבקש מבעל הדירה את נסח הטאבו או לפנות לבעל מקצוע שיעשה זאת בשבילכם.
2. נוסח ההסכם - טעות נפוצה היא לחשוב כי ישנו נוסח אחיד להסכם שכירות אשר ניתן להוריד מהאינטרנט, ובו מובטחות זכויות שני הצדדים כיאות. נהפוך הוא, מרבית חוזי השכירות מוטים לטובת בעל הנכס שהוא בעל הזכות החזקה יותר, ופחות לטובתו של השוכר. לרוב, נראה כי המשכיר פטור מחובת תיקוני בלאי סביר (או בדרך של אי ציון העניין או הסרה מפורשת של אחריותו), האחריות לפגמים שונים במושכר מועברת לאחריותו של השוכר על ידי הכללה של סעיף בחוזה השכירות שמציין כי השוכר ראה וביצע את כל הבדיקות המשפטיות לגבי הנכס ומקבל אותו כמות שהוא AS IS)) וכי לא תעמוד לו זכות תביעה מול המשכיר, לכן, אל תשכחו להוסיף שלוש מילים משמעותיות "למעט פגם נסתר" אשר תסיר מכם את האחריות לגבי פגמים שלא היו ידועים או נראים בזמן החתימה על ההסכם. מי שאיננו עוסק בתחום, לא יבחין בקלות במשמעויות ובהשלכות של העניין וכמובן שגם בעניין זה מומלץ להיוועץ בבעל מקצוע ו/או עו"ד המתמחה בתחום על מנת שינסח חוזה שכירות מותאם אישית.  
3. שותפים -  יש להקפיד שכל השותפים בדירה יהיו חתומים על הסכם השכירות, ולו על מנת לוודא שבמקרה של הטלת אחריות על הדיירים, לא ישאו השותפים אשר כן חתמו על ההסכם, את חלקם של הדיירים אשר נמנעו מלעשות כן.
4. אופציית יציאה מן החוזה -  רצוי לכלול סעיף המאפשר לכם לצאת מההסכם בתנאים מתקבלים על הדעת ומבלי שיחולו "קנסות יציאה" כבדים יתר על המידה. לצד זאת, ניתן אף לקבוע את התנאים בהם יוכל המשכיר לעשות שימוש בביטחונות השונים שתספקו במסגרת ההסכם. תנאי מקובל הוא לציין כי עומדת לכם האפשרות להעמיד דייר חלופי אשר יהא מקובל על המשכיר, בתנאי שהמשכיר לא יתנגד אלא מטעמים סבירים בלבד.
5. בדיקה מעמיקה של הדירה וסביבתה - כדאי לבדוק את מצב החדרים, הנוף הנשקף מהדירה, ריחות לא נעימים שאולי קיימים בדירה ובסביבתה, הרהיטים בדירה ומצבם, מצב הכלים הסניטאריים, תקינות המנעולים השונים, מצב החלונות והתריסים, תקינות מכשירים חשמליים שנכללים בהסכם (כדוגמת מזגן, תנור חשמלי), תקינות מערכת החשמל, גז, מים, טיח, ריצוף וצבע וכהנה וכהנה, לאחר שביצעתם את הבדיקות, חשוב לכלול את הליקויים שנמצאו בהסכם ולהסיר את אחריותכם מתיקונם.
6. בטוחות - כיום בעלי דירות רבים מבקשים בטוחה בצורה של ערבות בנקאית, כדאי לנסות להימנע מכך ולהציע שטר חוב סטנדרטי, בו עדיף להימנע מציון פרטי חשבון הבנק שלכם, העדיפו לציין בשטר את הסכום ואל תשאירו חלק זה פתוח, יש לשמור אצלכם העתק משטר החוב, להכפיף את השימוש בשטר לאמור בהסכם השכירות ולקבוע התניה לפיה תחול חובה על המשכיר לפנות אליכם במטרה לפתור את העניין טרם מימוש השטר.
7. חשבונות - יש להקפיד לוודא כי לא קיימים חובות עבר בגין שירותים שונים (מים, ארנונה, חשמל, טלוויזיה, טלפון וכו') ולהעביר על שמכם את החשבונות השונים על מנת להימנע ממצבים לא נעימים כדוגמת ביקורי נושים ומעקלים למיניהם בשל חובות של דיירי עבר אשר לא הסדירו את תשלומיהם.
8. תשלום לוועד הבית - אחריותכם לתשלום צריכה להיות אך ורק לגבי תשלומים שוטפים וכמובן שיש להתייחס לכך בהסכם השכירות, על מנת שלא תמצאו עצמכם משתתפים בתשלום לשיפוץ הבניין, למשל.
9. אופציות הארכה - אם בעל הדירה מוכן לתת לכם אופציה להארכה, וודאו שהוא מציין את גובה שכר הדירה שייגבה, אחרת למתן האופציה למעשה לא תהיה משמעות.
10. ביטוח  - כדאי לוודא עם בעל הבית כי הוא מבטח את המבנה ולרכוש בעצמכם ביטוח לתכולת הדירה.

לבסוף, כאשר בעל הדירה משתמש בשירותיו של עורך-דין אשר מנסח את ההסכם, אל תתפתו להסתפק בכך, תהיו בטוחים שעורך הדין עושה כל שביכולתו על מנת להבטיח את האינטרסים של הלקוח שלו. לא בכדי, נגרמים לשוכרים נזקים אשר יכלו בקלות יכלו להימנע מהם בעלות נמוכה באופן יחסי לנזק האפשרי, וזאת על ידי פניה לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

© כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד דוד (דדי) זכאי. אין להעתיק, להציג בפומבי או להשתמש בתכנים המתפרסמים באתר, ללא קבלת אישור מפורש בכתב מהמשרד. האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין עו"ד דוד (דדי) זכאי ובין המשתמש. עו"ד דוד(דדי) זכאי, אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות עו"ד דוד (דדי) זכאי.

שאלות? עו"ד דוד זכאי זמין לשאלות בפורום הדיירים של citip